Division d’une terre en lots et développement résidentiel (1/5)
Quiconque achète une terre a nécessairement un rêve en tête! Alors qu’un propriétaire la conservera jalousement pour en faire une oasis de paix, un autre espérera voir son investissement fructifier en y réalisant un développement résidentiel…
On me demande souvent s’il est préférable de diviser en lots une terre constructible pour faire des gains. « Oui », « Ça dépend » « Pas toujours » ne suffisent pas à répondre à cette question; j’ai donc rédigé une série de 5 articles donnant quelques pistes de réflexion à des acheteurs, propriétaires, investisseurs ou entrepreneurs, petits et grands!
Article 1 – Le lotissement, est-ce payant?
Article 2 – Petit ou grand projet de développement : des étapes et des règles semblables
Article 3 – D’autres règles et…des dépenses à prévoir
Article 4 – Des partenaires essentiels
Article 5 – Pour une mise en marché réussie : le courtier immobilier averti
Article 1 – Le lotissement, est-ce payant?
Imaginons, pour les besoins de ce 1er article, un projet de développement de grands terrains constructibles boisés ou non, situés dans une zone résidentielle unifamiliale, sans service d’aqueduc et d’égout.
Supposons maintenant que vous êtes propriétaire d’un vaste terrain dans cette région; que votre terrain a une grande façade sur la rue et que cette rue est conforme aux règles municipales. Vous songez à diviser votre terrain pour la revente…
Le terrain
Avant d’envisager le lotissement, on doit s’assurer que le terrain respecte les normes de base fixées par la municipalité.
Ainsi, le terrain doit avoir :
- une façade sur la rue d’un minimum de 50 mètres;
- une superficie minimale de 3000 mètres carrés s’il n’y a pas de services municipaux – le futur acheteur devra prévoir l’aménagement d’une fosse septique et d’un champ d’épuration;
- une superficie minimale de 4000 mètres carrés, si celui-ci est en bordure d’un cours d’eau ou d’un lac, car on doit prévoir une bande de protection riveraine de 10 à 15 mètres – respect de la nature oblige!
La belle affaire!😉 La façade de votre terrain compte 200 mètres linéaires; il y aurait donc une possibilité d’en faire 4 lots. Puisque votre terrain est situé dans un secteur ayant un fort potentiel pour la construction résidentielle, la vente en lots pourrait être rentable. De plus, la présence de la rue vous fournit un avantage : une rue est généralement l’une des plus grosses dépenses dans un projet de développement résidentiel (un point à retenir pour le passionné de construction qui sommeille en vous!)
La rue
L’aménagement d’une rue est soumis à des règles. Ainsi,
- la rue doit avoir une largeur d’au moins 15 mètres excluant les fossés;
- la distance minimale entre une voie publique ou privée et un cours d’eau ou un lac est de 75 mètres (lot sans services) et de 45 mètres (lot avec services).*
*Les municipalités ont le loisir d’augmenter ces distances si elles jugent approprié de le faire.
Les espaces non constructibles
Certaines grandes terres peuvent présenter des espaces non constructibles – une zone humide, un secteur trop escarpé, un cours d’eau, par exemple. Bien que ces espaces puissent rendre plus complexe la subdivision de la terre, on doit en tenir compte pour obtenir un aperçu du nombre de lots possible ayant les superficies décrites précédemment. Il revient cependant à un arpenteur-géomètre la tâche d’établir le nombre exact de lots en dressant un plan parcellaire dont je parlerai dans le prochain article de cette série.
Notez que tout ce qui précède s’applique à un développement résidentiel sans service d’aqueduc et d’égout. Les exigences municipales, la superficie des terrains, les coûts d’investissement seront différents là où le service est offert.
La vente des lots : impôt et taxes de vente
Au Québec, le revenu de la vente du premier lot d’un terrain qui a été divisé est un gain en capital et celui-ci sera imposé comme tel. Le propriétaire n’est pas tenu de facturer la TPS et la TVQ.
Il en va autrement lors de la vente des lots subséquents. On présumera que le propriétaire veut tirer des revenus des ventes – c’est donc la totalité des revenus qui serviront de base de calcul pour l’impôt et non le gain en capital. De plus, le propriétaire vendeur devra facturer la TPS et la TVQ.
Juste une question…
Est-ce que les revenus générés par la vente des lots seront assez intéressants pour justifier le temps et l’argent que vous y aurez investis? Faites le calcul!
Dans le 2e article de cette série, vous découvrirez des conseils pour choisir la bonne terre et un aperçu des règles à respecter pour réaliser un projet de développement résidentiel!
François Ducharme courtier immobilier
AGRICOLE – FORESTIER – VILLÉGIATURE – RÉSIDENTIEL
Formation technique forestière g.f., solides connaissances du monde agricole
Formation Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles
Site : https://francoisducharme.ca/
FACEBOOK : https://www.facebook.com/FrancoisDucharmeCourtier
Abonnez-vous à notre page et voyez rapidement les nouvelles inscriptions!