Division d’une terre en lots et développement résidentiel (2/5)

Voici le 2^e article de la série de 5; pour lire ou relire le premier article, cliquez ici.

Article 2 

Petit ou grand projet de développement : des étapes et des règles semblables

Petit ou grand projet? 4, 25, 100 terrains? Peu importe l’ampleur de votre projet de développement résidentiel, les étapes à franchir pour le réaliser et les règles (municipales, gouvernementales…) à respecter sont semblables. Voyons-en quelques-unes de plus près.

La bonne terre : l’importance de l’emplacement

Si vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une terre, il faudra choisir l’emplacement de celle-ci avec soin! Il est inutile d’acquérir une terre, même à un prix alléchant, et de projeter de la vendre en parcelles si elle est située dans une région qui n’attire aucun acheteur!

Concentrez vos recherches sur des secteurs

• montrant une bonne activité immobilière ou dont l’activité gagnerait à être stimulée;
• situés à proximité ou à une distance raisonnable d’un grand centre – un parcours en automobile de 60 à 90 minutes de Montréal, par exemple; OU,
• situés à proximité de villes moyennes ou plus petites offrant des services à la communauté. La plupart de ces villes présentent des attraits – touristiques, économiques. Rappelez-vous qu’une ville affichant un dynamisme industriel (emplois) pourrait voir sa population augmenter dans les prochaines années…

Après avoir analysé les possibilités des différents secteurs, retenez-en les plus intéressants et cherchez-y des terres offrant un bon potentiel. La patience est de mise, car il pourrait s’écouler de nombreuses semaines avant que vous ne trouviez LA terre idéale. Restez à l’affut des nouvelles mises en marché en utilisant l’outil Centris; renseignez-vous auprès d’un courtier immobilisé spécialisé – j’ai d’ailleurs écrit des articles sur l’acquisition d’un terrain ou d’une terre boisée constructible qui sont une bonne source de renseignements.

Vous avez trouvé?

La belle affaire!😉 Une grande terre répond à tous vos critères, mais avant de faire une offre d’achat, des vérifications s’imposent!

Zonage

1. 1. Si vous projetez un développement résidentiel, le zonage du secteur choisi peut être résidentiel, villégiature ou récréotouristique.
   2. Que peut-on construire dans le secteur choisi? Des maisons unifamiliales seulement ou d’autres catégories de résidences familiales? L’implantation de commerces y est-elle autorisée? Si vous misez sur l’intimité et la tranquillité entre voisins et que votre projet prévoit des unifamiliales sur des terrains boisés parcourus de sentiers, on ne verra certainement pas d’un bon œil la venue de certains commerces qui créeront un va-et-vient constant et bruyant!

      
      Parfois, des secteurs d’habitation abritent une variété de résidences et de commerces. Un quartier offrant des services précis peut faire l’envie de futurs acheteurs et, si vous savez marier harmonieusement commerces et résidences, pourquoi ne pas repenser votre concept pour les y intégrer?

Lotissement et construction : autorisés ou non?

Évidemment, il faudra s’informer auprès de la municipalité de la possibilité de diviser la terre en lots, de pouvoir y construire et, dans l’affirmative, d’obtenir les permis nécessaires pour le faire!

L’étude du territoire : la recherche de la valeur à l’unité

Il est essentiel de procéder à une étude du territoire afin d’en évaluer toutes les possibilités, votre objectif ultime étant de revendre… avantageusement.

Intéressez-vous d’abord à la valeur unitaire des terrains qui ont été vendus sur ce territoire. On fait le calcul en mètres ou en pieds carrés, puis on établit la moyenne pour le territoire.

Pour le vendre plus cher, votre terrain doit être plus attrayant que celui du voisin!
Ainsi,

• un parc, un sentier pédestre dans le bois, une piste cyclable;
• un accès à une plage à proximité;
• la mise en valeur des différentes essences d’arbres de votre terre;

sont autant d’éléments qui contribueront à améliorer votre développement résidentiel, et dont les coûts sont généralement raisonnables. La valeur de votre bien augmente…

Inspirez-vous de ce qu’offrent d’autres secteurs résidentiels. Soyez créatif! Tentez de répondre à des besoins ou d’en créer de nouveaux… Misez sur les services offerts par les municipalités environnantes – écoles, hôpitaux, CLSC, restaurants, activités d’écotourisme, etc.

Je peux émettre une première opinion sur la valeur marchande d’une terre; j’utilise alors certaines formules de calcul rapide dans lesquelles entrent différentes valeurs et pourcentages. L’interprétation des résultats requiert une bonne connaissance du marché immobilier mais le portrait obtenu me permet de mieux conseiller le vendeur ou l’acheteur quant à la terre ET à son potentiel de développement si elle était vendue en lots. Ces données sont très utiles à l’investisseur qui vend ou achète une grande terre à des fins de développement résidentiel; cependant, elles ne peuvent être aussi précises que celles fournies par un plan parcellaire.

Réalisé par un arpenteur-géomètre, le plan parcellaire est une représentation exacte de la division de la terre en lots – une fois en main, l’investisseur peut déjà estimer les revenus et les dépenses du projet. Ce plan est établi selon les normes municipales en vigueur, et dans le respect des normes environnementales (zones humides, bandes de protection, etc.). Il doit être présenté à la municipalité concernée pour approbation et délivrance des permis nécessaires avant le lancement du projet.

Le plan parcellaire servira de référence tout au long du projet; il fournit, notamment,

1. le nombre exact de terrains (lots) et leur superficie respective. L’attribution d’une valeur de revente au pied carré pour chaque terrain vous permettra d’évaluer le potentiel de revenus;
2. le tracé routier et sa longueur (exprimée en mètres ou kilomètres). La construction du chemin est l’une des dépenses importantes d’un projet de développement résidentiel – un entrepreneur en construction routière vous renseignera sur les coûts à prévoir (j’y reviendrai dans le 3^e article de cette série).

Certaines règles en matière de développement résidentiel peuvent différer d’une municipalité à l’autre et il me serait bien impossible de les décrire toutes. Je poursuivrai, dans le prochain article, la présentation d’autres règles parmi les plus courantes; elles pourraient ou non s’appliquer à votre projet, il importe donc de vous informer auprès de la municipalité! Qui dit règles, dit dépenses… Ne manquez pas le 3^e article!

François Ducharme courtier immobilier
AGRICOLE – FORESTIER – VILLÉGIATURE – RÉSIDENTIEL
Formation technique forestière g.f., expertise en pratique agricole
Formation Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

Site : https://francoisducharme.ca/
FACEBOOK : https://www.facebook.com/FrancoisDucharmeCourtier
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