Division d’une terre en lots et développement résidentiel (3/5)

Voici le 3^e article de la série de 5.

Article 3/5 

D’autres règles et… des dépenses à prévoir

Votre projet demandera temps et argent… J’ai abordé quelques règles à respecter en matière de développement résidentiel dans l’article 2 de cette série. Je présente ici d’autres règles, parmi les plus courantes (elles pourraient s’appliquer ou non à votre projet), histoire de vous aider à dresser la « colonne » de dépenses de votre budget…

Le prix d’achat de la terre

La valeur d’une terre varie d’un secteur à l’autre; elle est établie en tenant compte de différents facteurs, notamment,

• la distance qui la sépare de la ville la plus proche et l’importance de celle-ci;
• l’offre et la demande dans le secteur.

Une grande terre est mesurée en arpents, âcres ou hectares. Si elle est divisée en lots pour la revente, la valeur d’un lot est généralement exprimée en mètres ou en pieds carrés.

Le test de sol

L’évaluation environnementale de site Phase I (ÉES Phase I) permet de déterminer s’il y a présence d’indices pouvant présenter un risque réel ou potentiel de contamination des eaux souterraines et du sol.

Certaines municipalités peuvent exiger un test de sol lorsqu’un grand projet de développement résidentiel est prévu. Si la municipalité n’en fait pas la demande, je vous recommande de garder l’œil ouvert en parcourant la terre à vendre : vous pourriez y repérer certains indices indiquant la présence possible de contaminants – de vieux bidons d’huile oubliés, par exemple.

Retenez toutefois qu’avoir en main un rapport attestant que le sol est exempt de contaminants pourrait être un bon argument de (re)vente, surtout si les vendeurs de terrains voisins ne peuvent en faire la démonstration!

Enfin, on ne doit pas confondre le test de sol décrit ci-haut avec le test de percolation (perméabilité). Celui-ci permet, entre autres, de mesurer la capacité du sol à absorber l’eau. Il est requis lors d’une demande de permis de construction, puisqu’il sert à établir le type et l’emplacement de la fosse septique et du champ d’épuration. Le test est réalisé par un technologue attitré par la municipalité ou choisi par l’acquéreur d’un lot à construire. C’est ce dernier qui en assume les frais.

Le plan parcellaire

Cet élément a été décrit en détail ici. Rappelons que ce plan est un outil indispensable dont la réalisation est confiée à un arpenteur-géomètre.
Ce même professionnel s’acquittera, entre autres, des tâches suivantes :

1. Enregistrement des lots (lotissement)
   À partir du plan parcellaire, il procède à l’enregistrement des lots nouvellement créés au cadastre du Québec et il en fait l’inscription au registre foncier rendant ainsi publics les droits que détient une personne, physique ou morale sur un immeuble.
2. Bornage et piquetage
   Le terrain (lot) est-il borné? Bien que tout terrain puisse être vendu à partir des titres de propriété et des données du plan cadastral, un terrain borné peut constituer un autre argument de (re)vente!
   
   Le bornage consiste à fixer de façon permanente et définitive les limites d’un terrain à l’aide de bornes; une fois réalisée, l’opération est inscrite au registre foncier et a une valeur légale. Le bornage diffère du piquetage au cours duquel l’arpenteur-géomètre, après l’arpentage du terrain et l’étude des titres de propriété, place des repères en se basant sur l’opinion qu’il s’est faite des limites du terrain. Cette opération étant réalisée pour le bénéfice du propriétaire, elle n’a pas la même valeur légale que le bornage.

La demande de permis

Avant de lancer un projet de développement résidentiel, vous devrez obtenir les permis nécessaires auprès de la municipalité concernée. Les frais de ces permis varient d’une municipalité à l’autre; la plupart des municipalités affichent sur leur site web la liste des différents permis et leur coût.

La contribution aux fins de parcs, terrains de jeux, espaces naturels

Nul ne peut nier que la présence d’un parc et d’un terrain de jeux dans un quartier contribue à la qualité de vie de ses habitants. De plus, par souci de l’environnement, tous reconnaissent désormais l’importance de préserver les espaces naturels.

Comme le prévoient les articles 117.1 à 117.16 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme du Québec, les municipalités peuvent exiger, lors de la demande d’un permis pour lotissement ou construction, une contribution (appelée à tort « taxe de parc ») pour l’aménagement, le maintien et l’amélioration de parcs et de terrains de jeux et la préservation d’espaces naturels. La contribution peut prendre l’une des 3 formes suivantes :

1. la cession gratuite d’un terrain à la municipalité. Un propriétaire vendeur pourrait peut-être penser ici qu’il perd un espace de construction (d’où perte de revenus) mais il pourrait également y voir l’occasion de vendre un peu plus cher les terrains qui bornent les espaces récréatifs ou qui en sont proches!;
2. le versement d’une somme d’argent – cette somme ne peut dépasser 10 % de la valeur du site; ou
3. la combinaison des formes décrites en 1 et 2.

Pour en apprendre davantage sur la contribution, cliquez sur ce lien.

Valeur marchande du terrain subdivisé
Certaines municipalités pourraient demander que la contribution soit établie en fonction de la valeur marchande du terrain subdivisé. Vous devrez donc recourir à un évaluateur agréé pour qu’il la détermine, et régler la facture!

La protection des milieux humides

Les marais, les marécages, les tourbières, les étangs sont des milieux humides (ou écosystèmes) qui doivent être protégés; des règlements et des lois régissent la construction à proximité de ceux-ci. S’il y a présence de milieux humides sur votre terre, l’arpenteur-géomètre ou la municipalité pourrait vous demander de faire appel à un biologiste afin qu’il procède à leur identification et délimitation.

La construction d’une rue/route

Parlons franchement! La construction d’une rue/route est l’une des plus importantes dépenses à prévoir dans un projet de développement résidentiel; voyons sommairement pourquoi.

1. Déboisement
   En général, une opération de déboisement est nécessaire avant d’entreprendre la construction d’une rue/route, et cette tâche devra être confiée à un entrepreneur forestier (j’y reviendrai dans mon prochain article).
2. Construction
   Asphalte? Gravier? La nouvelle rue/route doit répondre aux exigences de la municipalité… C’est ici qu’entre en jeu l’entrepreneur en construction routière! Vous pourriez bénéficier de certains avantages en choisissant un entrepreneur local – à moins qu’il ne s’agisse d’un chantier majeur dépassant ses capacités (main-d’œuvre, équipement) :

• un entrepreneur local bien établi connait le territoire, donc le type de sol de la région;
• il a généralement une bonne connaissance de la réglementation et des exigences de la municipalité; et,
• la distance à parcourir pour atteindre votre site étant plus courte, vous éviterez des frais supplémentaires liés au transport de la main-d’œuvre et de l’équipement.

Peu à peu, votre projet se dessine… Pour en assurer le bon déroulement, vous devrez savoir vous entourer de bons partenaires. Ce sera justement le sujet de mon prochain article; ne le manquez pas! 😉

François Ducharme courtier immobilier
AGRICOLE – FORESTIER – VILLÉGIATURE – RÉSIDENTIEL
Formation technique forestière g.f., expertise en pratique agricole
Formation Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

Site : https://francoisducharme.ca/
FACEBOOK : https://www.facebook.com/FrancoisDucharmeCourtier
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