Division d’une terre en lots et développement résidentiel (4/5)

Voici l’article 4 de la série de 5.

Article 4/5 

Des partenaires essentiels

Vous avez investi dans l’achat d’une grande terre divisible en lots dans le but d’en tirer des revenus. Vous avez déjà tracé les grandes lignes de votre projet de développement résidentiel. Mais, avant de planter le premier clou, il vous faudra bâtir une équipe de partenaires. Une équipe dont vous assurerez la gestion! Une équipe dont les membres veilleront sur leur champ d’activité respectif et avec lesquels vous devrez, entre autres, parler coûts! Il est impossible de tout prévoir; retenez cependant que des tarifs négociés et fixes fourniront un tableau plus précis des dépenses… et des revenus, et simplifieront la gestion du projet.

Les pros!

Arpenteur-géomètre

Les services indispensables de l’arpenteur-géomètre ont été traités en détail dans les articles 2 et 3 de la présente série. Rappelons brièvement qu’il

• établit le plan parcellaire selon les règles de zonage de la municipalité;
• prévoit le tracé des routes en respectant les zones humides et les bandes riveraines;
• enregistre les lots au cadastre du Québec et les inscrit au registre foncier.

En général, ce professionnel pourra vous fournir le tarif de ses tâches; à ce sujet, vous pouvez consulter le guide des tarifs suggérés rédigé par l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec. S’il s’agit d’un tarif horaire, demandez à votre futur partenaire le temps maximal à allouer à la tâche; l’objectif étant d’établir les dépenses le plus précisément possible.

Évaluateur agréé ou courtier immobilier spécialisé

L’un ou l’autre de ces professionnels peut établir

1. la valeur actuelle de la terre; et
2. la valeur potentielle de revente de chacun des lots.

Le but étant toujours d’obtenir un tableau réaliste des dépenses et des possibles revenus. Notez que certaines municipalités peuvent exiger un rapport d’évaluation professionnelle pour le calcul de la contribution aux fins de parcs, terrains de jeux, espaces naturels.

Comptable

Les services de ce partenaire demandent peu de présentation : établissement du budget d’affaires, gestion de la collecte de la TPS et de la TVQ…
Je vous donnerai 3 conseils :

1. Votre budget gagnera en précision si vous tentez d’obtenir des coûts fixes pour chacune des étapes du projet (eh oui! J’y reviens encore!);
2. Idéalement, un projet de développement résidentiel doit avancer par phases – histoire de tirer des revenus et ainsi éviter d’absorber la totalité des dépenses. Croyez-le ou non, il est possible, dans certains cas, d’avoir des revenus avant même d’avoir effectué des dépenses d’exploitation! Un courtier immobilier spécialisé en terres et terrains peut procéder à l’analyse de l’ensemble du projet, puis à son organisation par phases afin d’émettre une opinion claire sur le sujet; renseignez-vous!
3. Enfin, gardez toujours l’œil ouvert sur la comptabilité – c’est votre argent qui est en jeu!

Firme d’exploitation forestière

L’entrepreneur forestier est chargé du déboisement afin de créer le premier tracé de route. La firme d’exploitation forestière peut parfois être affiliée à une entreprise d’excavation (voir section suivante); cependant, vous n’êtes pas tenu de faire affaire avec celle-ci. Le déboisement peut entrainer des dépenses élevées en raison, notamment, du type d’équipement et de machinerie requis pour effectuer le travail.

Notez qu’il est possible et même suggéré de négocier avec la firme la valeur du bois abattu à récupérer : ce bois est votre propriété. N’hésitez pas à consulter un spécialiste en foresterie, un technicien ou ingénieur forestier ou un courtier immobilier spécialisé en matière forestière pour vous guider dans la négociation.

Firme d’excavation – construction de route

La construction d’une route requiert l’utilisation de machinerie lourde : camions de transport de gravier, bulldozers, pelles mécaniques, chargeuses, etc.; de plus, le recours à des explosifs est parfois nécessaire. Si on exclut le coût d’acquisition de la terre, les travaux de construction de la route seront possiblement LA plus importante dépense du projet, d’où l’importance de choisir la firme d’excavation avec soin.

Une fois construite, la route facilite l’accès à l’emplacement – d’abord aux différents travailleurs, puis aux futurs acheteurs! 😉 Le taux horaire ou l’offre de forfait d’un constructeur qui dispose d’une machinerie moderne et puissante sera généralement élevé, mais le rendement de ce constructeur sur le terrain sera fort probablement supérieur! Une exécution plus rapide des travaux se traduit donc par une rentrée d’argent plus rapide! Si votre projet est de moyenne ou grande envergure, c’est un pensez-y bien!

J’ai été impliqué, au fil des ans, dans divers projets de développement variant en importance et je sais qu’il est possible de travailler à plus petite échelle. Certains propriétaires choisissent de réaliser leur projet lentement. J’ai ainsi vu nombre d’entre eux se munir d’un petit équipement et trouver satisfaction à étaler les travaux sur une période de 10 à 20 ans – à chacun les moyens de ses ambitions!

Promoteur immobilier

Et, puisqu’il faudra bien les construire ces résidences, le choix du promoteur immobilier est important! En fait, s’associer à plus d’un (soit 2 à 3) présente certains avantages, par exemple :

• Pouvoir offrir à la clientèle différents styles de propriétés (si votre projet le prévoit) tout en respectant les normes municipales;
• Faire connaitre votre projet en bénéficiant de la renommée des partenaires choisis;
• Avoir, par le biais de vos partenaires, accès à de potentiels acheteurs.

Ces ententes augmentent votre retour sur investissement.

Vous pourriez également décider de ne faire que la revente de terrains et laisser le soin aux futurs acquéreurs de choisir leur constructeur. C’est une autre option!

Le 5^e et dernier article de cette série traitera de la mise en marché! À qui devriez-vous confier la vente des terrains et des propriétés? Est-il nécessaire de monter une équipe de vente? Est-ce qu’un courtier immobilier spécialisé peut s’acquitter de la tâche? La mise en marché doit être efficace, car il en va de votre réussite financière! À bientôt!

François Ducharme courtier immobilier
AGRICOLE – FORESTIER – VILLÉGIATURE – RÉSIDENTIEL
Formation technique forestière g.f., expertise en pratique agricole
Formation Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

Site : https://francoisducharme.ca/
FACEBOOK : https://www.facebook.com/FrancoisDucharmeCourtier
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