Le grand domaine résidentiel – l’évaluer à sa juste valeur!

Évaluer un grand domaine résidentiel comporte certaines particularités. Chaque élément d’un domaine a une valeur propre et il doit faire l’objet d’une évaluation précise afin d’établir un prix de vente juste pour l’ensemble… Une tâche à confier à un expert!

D’abord, qu’est-ce qu’un grand domaine résidentiel?

L’ensemble se compose généralement d’une résidence unifamiliale et de divers bâtiments accessoires – garage, hangar, remise, entrepôt, atelier, grange, écurie, poulailler, cabane à sucre, etc. Le tout est bâti sur un terrain de grande superficie : la terre. Cette terre peut être :

1. Agricole – cultivée ou cultivable, un pâturage (champs de foin ou pacage);
2. Forestière – essences diverses de feuillus, de résineux ou des deux;
3. Mixte – agricole et forestière.

Comment évalue-t-on un grand domaine résidentiel?

1. La résidence et les bâtiments
   Le domaine est évalué par section, l’expert s’intéressant d’abord à la résidence principale. Ici, la résidence à évaluer est assise sur un espace de terrain d’environ 50 000 à 55 000 mille pieds carrés (±5 000 mètres carrés).
   
   Rappelons que l’évaluation d’un bien immobilier s’appuie sur la méthode des comparables. Puisque le marché compte très peu de grands domaines, l’expert constitue un échantillon de maisons vendues comparables mais dont le terrain a une plus petite superficie. Afin de dresser un portrait actuel et précis des valeurs, l’échantillon comptera en général de 5 à 10 transactions dont les biens présentent des similitudes avec le sujet.
   
   Quant aux bâtiments accessoires, il en considère le nombre et le type, l’âge, la qualité, l’utilité et la superficie qu’ils occupent.
   
   Une fois cette première valeur déterminée, l’expert passe à l’étape suivante.
   
   
2. La terre
   Le terrain sur lequel on construit une maison est généralement mesuré en pieds ou en mètres carrés alors que l’on mesure un terrain de grande superficie en arpents, acres ou hectares. Une fois le type de mesure choisi, l’expert applique un processus similaire à celui décrit précédemment pour établir la valeur de la superficie du terrain.
   
   Lorsque le zonage de la municipalité le permet, la terre d’un domaine peut présenter deux sections à vocation différente – l’une cultivable, l’autre forestière, par exemple. Puisque la valeur des types de terrain sur le marché diffère, chacune des sections sera mesurée et se verra attribuer une valeur respective.
   
   Il est impossible ici d’expliquer tous les détails entourant l’estimation de la valeur d’un terrain mais retenez que celui-ci a toujours des caractéristiques particulières qui influencent à la hausse ou à la baisse son prix de vente!
   
   
3. L’ensemble!
   La résidence et ses bâtiments accessoires, et la terre forment l’ensemble; dans certains cas, les valeurs combinées de ces éléments créent une valeur supplémentaire – une plus-value qui rend le domaine unique! L’expert évaluera alors la valeur totale du bien immobilier en le comparant à des estimations de biens similaires tout en s’appuyant sur son expertise et de solides connaissances du marché.

L’évaluation municipale, est-ce fiable?

L’évaluation municipale fournit une valeur approximative du domaine aux fins du calcul de la taxe foncière; la valeur réelle des bâtiments accessoires et de la terre, en particulier dans les zones agricoles, y est rarement établie. Lorsque le domaine est mis en vente à sa juste valeur, on trouvera généralement un bon écart entre le prix demandé et l’évaluation municipale. Cependant, compte tenu d’un bassin d’acheteurs restreint pour ce type de bien, le propriétaire n’a souvent d’autre choix que de réduire cet écart pour réussir à vendre. L’analyse de ventes réalisées le confirme, parole d’expert!

Enfin…

Cet article visait à vous faire connaitre les grandes lignes de l’estimation de la valeur marchande des domaines. Il existe de nombreux autres facteurs qui influencent la valeur d’un bien immobilier – qu’il s’agisse d’une résidence avec terre ou non –, et tous doivent être pris en considération pour établir une valeur juste. Certains de ces facteurs, que j’aborderai dans un autre article, pourraient vous étonner… Suivez-moi pour le plaisir d’en apprendre davantage!

François Ducharme courtier immobilier
AGRICOLE – FORESTIER – VILLÉGIATURE – RÉSIDENTIEL
Formation technique forestière g.f., expertise en pratique agricole
Formation Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

Site : https://francoisducharme.ca/
FACEBOOK : https://www.facebook.com/FrancoisDucharmeCourtier
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