Acquisition d’un terrain ou d’une terre boisée constructible (3/4)

Voici l’avant-dernier article de la série traitant de l’acquisition d’un terrain/terre boisée constructible.

Article 3 – La liste à cocher – éléments importants à vérifier avant l’achat d’un terrain

Vous avez établi vos projet et budget et lancé vos recherches avec l’outil CENTRIS. Les recherches ayant porté fruit – vous avez retenu 3 terrains. Pour chacun d’eux, vous décidez

• d’en imprimer la fiche descriptive;
• de visiter le site du courtier ayant inscrit le bien immobilier – peut-être y trouverez-vous des informations complémentaires, une vue du ciel par exemple (Google Earth);
• de contacter la ou les municipalités pour connaitre les règlements d’urbanisme à respecter.

Prêt? Il est temps de sauter dans la voiture et d’aller faire vos observations « sur le terrain »! Et, comme il n’est pas vraiment nécessaire de prendre de rendez-vous pour visiter…

Place à l’observation!

Même si vous ne rêvez que de votre petite cabane au fond des bois, vous devrez tenir compte de certains détails et de règlements afin de faire un choix avisé! J’ai dressé une liste des principaux éléments à vérifier avant d’acheter un terrain/terre boisée; profitez de votre visite pour prendre des notes!

SERVICES PUBLICS DE BASE – existants ou non?

• Lignes de distribution d’électricité
• Téléphone, fibre optique, Internet
• Aqueduc/égout : généralement, ce service n’est pas offert à la campagne ou dans un secteur boisé; il faudra donc prévoir l’installation d’un puits et d’une fosse septique avec un champ d’épuration.

RÈGLEMENTS MUNICIPALITÉ – NORMES LÉGALES

Zonage

• Quel est le type de zonage dans la municipalité? Résidentiel, agricole, commercial, industriel,…?
  
  
• Peut-on construire une propriété sur le terrain/terre boisée? Si oui, de quel type? Maison unifamiliale, multifamiliale ou jumelée?
  • Quel est le nombre d’étages permis?
  • Quelles sont les superficies minimale et maximale que peut occuper la propriété?
  • Un bâtiment accessoire est-il autorisé?
  • Peut-on y bâtir une fermette; si oui, quel type d’élevage est permis, nombre de bêtes?
    
    
• Le terrain a-t-il les dimensions minimales requises pour y construire une propriété? En général, un lot non desservi par le service d’aqueduc et d’égout, situé à moins de 100 mètres d’un cours d’eau OU à moins 300 mètres d’un lac doit présenter une façade de 50 mètres, une profondeur de 75 mètres et compter une superficie minimale de 4000 mètres carrés.
  
  S’il n’y a pas de plan d’eau à proximité, la façade du terrain devra être de 50 mètres, sa profondeur de 60 mètres et sa superficie minimale de 3000 mètres carrés.
  
  Chaque municipalité peut fixer ses règles quant aux dimensions minimales requises; elles pourraient donc être supérieures à celles mentionnées ci-haut. Renseignez-vous auprès des autorités compétentes!

Droits – servitudes

• Y a-t-il un droit de passage sur le terrain, des servitudes privées ou perpétuelles?
• Ce terrain a-t-il des limitations, des restrictions? La municipalité peut vous accorder le permis de construire mais son plan d’urbanisme ne permettre que la construction de résidences à un étage – dommage, vous rêviez d’un cottage!
  Note importante
  Les changements climatiques entrainent un plus grand nombre d’inondations. Les secteurs à risque sont maintenant cartographiés au Québec; ceux-ci font souvent l’objet de restrictions concernant de nouvelles constructions ou l’amélioration à des constructions existantes.
• Aurez-vous accès à un lac, une rivière? Le terrain est-il à proximité de sentiers que vous pourrez utiliser : sentiers pédestre, équestre, pour VTT ou motoneige?

AMÉNAGEMENT

Limites du terrain

• Le terrain est-il délimité par des piquets d’arpentage? Sont-ils bien visibles?
• Existe-t-il un document, un certificat de localisation ou une description technique d’arpentage qui accompagne cette délimitation OU le terrain est-il vendu par le biais du plan de cadastre (c’est souvent le cas)?

Ponceau d’entrée

• Y a-t-il un ponceau d’entrée – ce petit pont qui permet à l’eau de ruissellement de s’écouler entre la route et le terrain convoité? Non? Il faudra donc en prévoir l’installation.

Type de sol
On doit considérer le type de sol dans lequel les travaux devront être exécutés. Des opérations de dynamitage seront nécessaires dans un sol composé de roc ce qui augmentera considérablement les coûts du projet. Dans un tel cas, il faudra peut-être

• revoir l’emplacement de la future propriété ou de la fosse septique et du champ d’épuration si vos plans sont déjà dessinés;
• construire la résidence sur une dalle et renoncer à une fondation avec sous-sol;
• prévoir un champ d’épuration surélevé.

Les solutions existent lorsqu’un terrain est un coup de cœur!

Pentes et écoulement de l’eau

Les pentes créent du relief et donnent un aspect particulier et unique au terrain mais on doit s’assurer qu’elles ne nuisent pas au drainage du sol.

• Est-ce que l’eau s’écoule bien sur le terrain?
• Est-ce que le terrain présente des parties basses dans lesquelles l’eau s’accumule? Ce pourrait être intéressant si vous désirez un petit lac artificiel, sinon…
• Est-ce que le terrain présente une pente raide? Si oui, il faudra prévoir un grand volume de matériel de remplissage pour l’assiette de la future propriété et peut être même l’érection de murs de soutènement en pierre ou en béton ce qui pourrait entrainer des dépenses supplémentaires.

Déboisement

• Quelle est la taille des arbres? Sont-ils facilement accessibles?
• Pourrez-vous les abattre manuellement ou aurez-vous besoin d’une machinerie particulière pour le faire?
• Devrez-vous recourir aux services d’un émondeur professionnel? Il est recommandé de le faire lorsque certains arbres sont trop près des fils électriques par exemple.

Accès au terrain

• L’accès au terrain se fait-il via une rue municipalisée OU par une rue privée pour laquelle vous aurez à débourser les coûts d’entretien et de déneigement avec d’autres propriétaires?
• Quels types de véhicules circulent en face du terrain? Seulement ceux des voisins de la rue ou du rang?
• Le voisinage abrite-t-il une entreprise avec de nombreux employés? Ceux ci empruntent-ils la même voie de circulation avec leurs voitures, leurs camions? Est ce selon un horaire précis ou à tout moment de la journée?

SOL et ÉLÉMENTS NATURELS

La visite d’un terrain ne se limite pas à regarder à droite et à gauche depuis la façade. Pour découvrir les richesses et les désavantages du terrain, il faut l’arpenter de long en large, regarder, scruter; pour ce faire, on doit chausser une bonne paire de bottes!

Tests de sol

• A-t-on déjà effectué des tests de sol? Le sol est-il contaminé? A-t-il une bonne capacité portante? … Les tests de sol peuvent fournir de précieux renseignements.
• Y a-t-il des déchets sur le terrain? Si oui, de quel type – certains déchets pourraient contenir des contaminants…

Végétation

•  Qu’en est-il de la verdure au sol? Est-ce du gazon, des plantes sauvages? Le sol est-il en jachère? Quelle végétation retrouve-t-on dans le sous-bois?

La nature nous parle et révèle de nombreux secrets… Certains arbres, certaines repousses végétales peuvent, par exemple, indiquer la présence de zones humides.

Vents

• Quelle est la direction des vents? Les vents ne font pas que rafraîchir les chaudes journées d’été…
  Rappelons d’abord que les vents dominants au Québec et au Canada vont d’ouest en est. Évidemment, Mère Nature peut leur faire prendre la direction nord ou sud. Supposons qu’une ferme porcine soit établie à l’ouest du terrain que vous convoitez, il est fort probable que les odeurs qu’elle dégage viendront agacer vos narines.
  Les vents ont également une influence sur la propagation du bruit; si le terrain est à proximité d’une voie de circulation rapide, le fort ronronnement des moteurs pourrait finir par vous lasser…
  Les propriétés et les terrains trouvent plus difficilement preneurs quand leur environnement est bruyant ou malodorant; soyez à l’affut lors de votre visite!

Exposition au soleil

• Est-ce que la façade de la future propriété sera bien exposée au soleil?
• Quel est l’angle de la rue par rapport au soleil?
• Devrez-vous modifier la fenestration du plan de construction de votre future propriété pour laisser entrer plus de lumière?

VOISINAGE

Les gens – les services

• Avez-vous des voisins – en arrière, en avant, sur les côtés?
• Leurs terrains/cours semblent-ils bien entretenus? Les agissements d’une seule personne qui laisse tout à la traine dans sa cour ou qui y amasse de la vieille ferraille peuvent suffire à gâcher le voisinage et à influencer à la baisse la valeur des propriétés…
• Y a-t-il une épicerie, un dépanneur, une clinique, une école à proximité?

Cette liste n’est pas exhaustive; n’hésitez pas à noter toutes vos observations et tous commentaires et à poser des questions.

François Ducharme courtier immobilier
AGRICOLE – FORESTIER – VILLÉGIATURE – RÉSIDENTIEL
Formation technique forestière g.f., expertise en pratique agricole
Formation Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles

Site : https://francoisducharme.ca/
FACEBOOK : https://www.facebook.com/FrancoisDucharmeCourtier
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